Kalkulator Campuran Penyewa

Campuran penyewa menjelaskan pembagian usaha dalam suatu properti menurut kategori. Kalkulator ini memakai empat kategori tetap: ritel, makanan dan minuman, jasa, serta hiburan. Masukkan setiap penyewa ke tepat satu kategori meskipun kegiatannya tumpang tindih. Gunakan aturan yang konsisten, misalnya kegiatan utamanya, saat membandingkan data.

Input menggambarkan data yang dimasukkan, bukan rekomendasi penyewaan. Gunakan jumlah penyewa berupa bilangan bulat, luas sewa dalam m² tanpa tumpang tindih, dan pendapatan tahunan untuk periode yang sama. Pilih satu basis pendapatan: misalnya pendapatan sewa pemilik atau penjualan penyewa. Menggabungkan kedua ukuran tersebut membuat perbandingan kategori menyesatkan.

• Ritel: pakaian, elektronik, peralatan rumah, dan toko sejenis.
• Makanan dan minuman: restoran, kafe, dan gerai makanan.
• Jasa: bank, salon, dan usaha jasa lain.
• Hiburan: bioskop, arena permainan, atau tempat yang dikelompokkan secara konsisten menurut aturan Anda.

Jumlah penyewa, luas, dan pendapatan menjawab pertanyaan yang berbeda. Suatu kategori dapat berisi banyak unit kecil tetapi memakai sedikit luas, atau hanya satu penyewa besar dengan kontribusi pendapatan yang besar. Perbedaan ini memberikan konteks, tetapi tidak menentukan kontrak mana yang perlu ditandatangani.

• Konsentrasi jumlah: Lihat ketergantungan populasi penyewa yang dimasukkan pada setiap kategori.
• Alokasi ruang: Bandingkan luas setiap kategori dengan total luas yang dapat disewakan.
• Kontribusi pendapatan: Kenali kategori yang menyumbang lebih banyak pada ukuran pendapatan tahunan yang sama.
• Pertanyaan perencanaan: Gabungkan data ini dengan ketentuan sewa, biaya, permintaan lokal, akses, dan data pengunjung sebelum mengambil keputusan usaha.

Alat ini tidak memperkirakan nilai properti, pengunjung di masa depan, risiko kekosongan, atau laba. Hasil tersebut membutuhkan informasi lain.

N adalah total jumlah penyewa, T total luas yang dapat disewakan, A jumlah empat luas sewa yang dimasukkan, dan R total pendapatan tahunan. Untuk kategori dengan jumlah n, luas a, dan pendapatan r:

• Proporsi penyewa: n ÷ N × 100. N/A jika N nol.
• Proporsi luas: a ÷ T × 100. Jumlah empat proporsi boleh kurang dari 100%; total luas kategori tidak boleh melebihi T.
• Proporsi pendapatan: r ÷ R × 100. N/A jika R nol.
• Pendapatan per luas kategori: r ÷ a, berupa pendapatan tahunan per m². N/A jika a nol, termasuk ketika pendapatan positif dimasukkan.
• Pendapatan per luas properti: R ÷ T memakai seluruh luas yang dapat disewakan; R ÷ A memakai hanya total luas kategori dan N/A jika A nol.

Komplemen keberagaman: 1 − Σp², dengan p = n ÷ N untuk setiap kategori. NIST mendefinisikan konsentrasi Simpson sebagai Σp²; kalkulator menampilkan komplemennya sehingga angka lebih besar berarti konsentrasi jumlah penyewa lebih rendah. Hasilnya N/A jika N nol, 0 jika semua penyewa berada dalam satu kategori, dan paling tinggi 0.75 jika jumlah keempat kategori sama. Ini merupakan indeks, bukan persentase atau target properti ideal. Dengan k kategori yang tidak kosong, nilai maksimum adalah 1 − 1/k.

Contoh perhitungan: 10 penyewa ritel, 4 makanan, 4 jasa, dan 2 hiburan berjumlah 20. Proporsinya 50%, 20%, 20%, dan 10%, sehingga 1 − (0.50² + 0.20² + 0.20² + 0.10²) = 0.66. Jika T 10.000 m² dan luas kategorinya 5.000, 2.000, 1.500, dan 500 m², A adalah 9.000 m² dan luas belum dialokasikan 1.000 m². Pendapatan tahunan Rp100.000.000, Rp50.000.000, Rp30.000.000, dan Rp20.000.000 berjumlah Rp200.000.000: Rp20.000 per total luas m² atau sekitar Rp22.222 per luas kategori m². Angka ini hanya ilustrasi, bukan tolok ukur.

Sumber metode: NIST Dataplot: Simpson Diversity Index menjelaskan definisi konsentrasi dari jumlah atau proporsi dan kelompok yang saling eksklusif. E. H. Simpson, Measurement of Diversity (1949) adalah publikasi awalnya. Sumber diperiksa 2026-09-30. Nilai maksimum empat kategori dan contoh di atas berasal dari perhitungan yang ditampilkan; kedua sumber tidak menetapkan target alokasi ritel.

Gunakan hasil sebagai awal pemeriksaan. Pertahankan aturan kategori, basis pendapatan, dan definisi luas yang sama antardata, serta catat perubahan kategori atau data yang belum lengkap.

• Penyewa utama: Periksa ketentuan sewa dan data pengunjung nyata; jumlah kategorinya saja tidak mengukur pengaruhnya.
• Keseimbangan kategori: Bandingkan perubahan jumlah, luas, dan pendapatan tanpa mengejar rasio universal yang tidak didukung sumber.
• Usaha yang saling melengkapi: Uji gagasan tentang usaha berdekatan menggunakan perilaku pelanggan lokal dan keterbatasan properti.
• Pemakaian ruang: Pertimbangkan biaya, bentuk unit, dan area bersama selain pendapatan per luas. Pendapatan per luas bukan laba per luas.
• Konteks pasar: Gunakan permintaan lokal dan biaya serta manfaat sewa untuk menilai usulan. Kalkulator tidak memilih campuran optimal.